
vetting before buying property
প্রপার্টি কেনার আগে ভেটিং করুন
সন্মানিত পাঠক, প্রপার্টি চ্যানেলে আমি রেজওয়ানুল ইসলাম আপনাদের আমন্ত্রণ জানাচ্ছি। আমরা অনেকদিন ধরে বিভিন্ন বিষয়ে ভেটিং সম্পর্কিত তথ্য দিয়েছি। আজকে আমরা আলোচনা করতে চাই – প্রপার্টি ভেটিং কেন জরুরী। কোন কোন বিষয়গুলো আপনাদের দেখতে হবে, কোন কোন বিষয়গুলো আপনাদের জানতে হবে, যেগুলো জানলে আপনি নিজের প্রপার্টি নিজেই ভেটিং করতে পারবেন। আসুন আমরা এই বিষয়গুলো আজ জানার চেষ্টা করি।
প্রপার্টি ভেটিং নিজেই করুন
পাঠক আমি এই পর্যন্ত আপনাদেরকে অনেকবার বলেছি – “প্রপার্টি ভেটিং করা জরুরী”। কিন্তু আমরা কি জানি, আসলে কোন কোন প্রপার্টির কোন কোন বিষয়গুলো ভেটিং করতে হবে? কী কী বিষয় দেখলে, কোন কোন কাগজপত্র দেখলে আপনি নিজেই মনে করবেন যে আপনার প্রপার্টির ভেটিং হয়েছে? আপনি নিজেই ভেটিং করুন অথবা কোনো এক্সপার্টের কাছেই যান, উভয় ক্ষেত্রেই আপনার মাথায় রাখতে হবে যে একটা প্রপার্টি কিনতে গেলে আমাকে এই এই প্রক্রিয়াগুলো দেখতে হবে। তাহলে আমার ভেটিংটা সম্পন্ন হবে। চলুন তাহলে বিস্তারিত আলোচনা করা যাক।
১. প্রপার্টির তথ্য সংগ্রহ করতে হবে:
আমরা প্রথমে যে বিষয়টি লক্ষ্য করবো সেটি হলো, যেই প্রপার্টি আমরা কিনতে যাচ্ছি সেই প্রপার্টির কী কী তথ্য প্রথমে আমরা কালেক্ট করার চেষ্টা করবো। তার মানে প্রপার্টির তথ্য সম্পর্কে আপনার আগ্রহ প্রকাশ করতে হবে। প্রপার্টির তথ্য কী? যেমন ধরুন আপনি একটা ল্যান্ড কিনতে যাচ্ছেন বা একটা বিল্ডিংই কিনতে যাচ্ছেন, সেই বিল্ডিংয়ের স্বাভাবিকভাবেই একটি হোল্ডিং নাম্বার আছে, আবার প্লটের ক্ষেত্রে প্লটেরও একটা নাম্বার আছে অথবা খতিয়ান নাম্বার আছে। এবং সেই সাথে আমরা দেখবো যে, এই বিল্ডিংটা কার দখলে আছে। তারমানে আপনি যার প্রপার্টি কিনতে যাচ্ছেন, সেই ব্যক্তিই কি দখলে আছেন নাকি অন্য কেউ দখল করে আছে। এই তথ্যগুলো প্রথমে আমাদেরকে কালেক্ট করতে হবে। আবারো সহজভাবে বলতে গেলে – আমরা প্রথমে দেখবো যে হোল্ডিং নাম্বারটা কত, আমরা দেখবো যে প্লটের নাম্বারটা কত, আমরা দেখবো যে খতিয়ান নাম্বারটা কত এবং এই প্রপার্টিটা কার দখলে আছে। এই কয়েকটা বিষয়ে আমরা প্রথমে তথ্য সংগ্রহ করবো এবং দেখবো যার কাছ থেকে আমি জমিটা কিনছি তার নাম এবং পূর্ণাঙ্গ তথ্যগুলো কাগজপত্রের সাথে মেলে কিনা।
২. টাইটেল ডিড যাচাই করতে হবে:
এরপরে আমরা যা করবো তা হলো, আমরা দেখবো টাইটেল ডিডের মধ্যে কী আছে। টাইটেল ডিড হচ্ছে আপনি যার কাছ থেকে কিনছেন উনি কীভাবে এই প্লটের বা এই জমিটার মালিক হলেন সেই বিষয়টি। এটি দুইভাবে হতে পারে, একটি হলো ক্রয়সূত্রে আরেকটি হলো অংশীদার সূত্রে ভূমির মালিক হওয়া। ক্রয়সূত্রে হলে উনি দলিলের মাধ্যমে কিনে মালিক হয়েছেন, আর উত্তরাধিকার সূত্রে হলে তাদের অবশ্যই একটা বণ্টননামা থাকতে হবে। আমরা সেই বণ্টননামা দলিলটাও চেক করবো যাতে এই বিষয়টা পূর্ণাঙ্গভাবে আমাদের নজরে আসে।
৩. চেইন অফ ওনারশিপ জানতে হবে:
এরপরে আমরা দেখবো যে চেইন অফ ওনারশিপ কী? এটি হবে ভায়া ডিড বা ভায়া দলিল। এটি আমরা এই কারণে চেক করবো – যার কাছ থেকে আপনি কিনছেন, তিনি কার কাছ থেকে কিনেছেন এভাবে করে আমরা হিস্ট্রি চেক করে দেখবো কারণ যখন আপনি জমি কিনবেন তখন এটি জানা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আপনি যখন ভেটিং করবেন, তখন আপনি নিজে করুন বা অন্যকে দিয়েই করান না কেন, দলিলের এই হিস্ট্রি আপনাকে চেক করতে হবে। এটির কন্টিনিউয়েশনে কোনো প্রবলেম হলে জমিটার প্রপার ভেটিং হলো না। তাই বলা যায় এটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যে চেইন অফ ওনারশিপ আপনাকে চেক করতে হবে।
৪. মিউটেশন খতিয়ান যাচাই করতে হবে:
এরপরে আমরা দেখবো মিউটেশন খতিয়ান যাচাই করার বিষয়টি। তার মানে হলো – টাইটেল ডিড অনুযায়ী যে ব্যক্তি বিক্রি করছেন তার নামটা সর্বশেষ খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত আছে কিনা। খতিয়ান যখন আপনি চেক করবেন, তখন আপনাকে তিনটি বিষয় দেখতে হবে। একটি হচ্ছে ডিসিআর (DCR) -এর কপি মানে ডুপ্লিকেট কার্বন কপি, আরেকটি হচ্ছে নামজারির প্রস্তাবপত্র এবং নামজারির খতিয়ান। এই তিনটি বিষয় আপনাদেরকে খুব গুরুত্ব সহকারে দেখতে হবে, কারণ ভেটিংয়ের অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ অংশ হচ্ছে নামজারির খতিয়ান।
৫. খতিয়ান যাচাই করতে হবে:
খতিয়ান যাচাই করাটাও ভেটিংয়ের একটা অংশ। খতিয়ানকে অনেকে পর্চা বলে থাকেন, আবার মালিকানার সত্ত্ব হিসেবেও এটা পরিচিত। একেকজন একেকভাবে দেখেন। এই বিষয়টি আমরা কীভাবে দেখবো? আমরা তহসিল অফিস বা ভূমি অফিসে গেলে অথবা ডিসি অফিসে বা এসি ল্যান্ডের অফিস থেকেও খতিয়ানের আপ-টু-ডেটগুলো নিতে পারবো, সেখান থেকে তথ্য যাচাই করে নেওয়া যেতে পারে। খতিয়ানে সর্বশেষ যে নামটা থাকবে সেই নামের সাথে দলিলের নাম আপনাকে মিলিয়ে নিতে হবে। সেই কারণে ভেটিংয়ের সময় এটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ যে, যখন আপনি প্রপার্টি কিনবেন তখন খতিয়ান যাচাই করার বিষয়টি আপনাকে নজরে রাখতে হবে।
৬. NOC ও NEC নিশ্চিত করতে হবে:
এরপরে যে বিষয়টি গুরুত্ব দিয়ে দেখবেন সেটি হচ্ছে, NOC ও NEC এই দুটো সার্টিফিকেট আপনাকে কালেক্ট করতে হবে। কারণ হলো, এই প্রপার্টি কোনো জায়গায় মর্টগেজ আছে কিনা তা জানতে আপনার এই দুটো সার্টিফিকেট চেক করা গুরুত্বপূর্ণ। আপনি যখন NOC অর্থাৎ নো অবজেকশন সার্টিফিকেট (No Objection Certificate) এবং NEC অর্থাৎ নন এনকামব্র্যান্স সার্টিফিকেট (Non-Encumbrance Certificate) এই সার্টিফিকেট দুটো যদি আপনি পেয়ে যান তাহলে বুঝতে হবে যে এই প্রপার্টি কোথাও মর্টগেজ আকারে নেই। ভেটিংয়ের সময় আপনাদের অবশ্যই এই দুটো সার্টিফিকেট দেখে নেওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
৭. খাজনা যাচাই করতে হবে:
এরপরে যে বিষয়টি আপনাদের দেখতে হবে সেটি হলো খাজনা যাচাই করা। তার মানে খাজনা আপ-টু-ডেট আছে কিনা। আপনি যখন রেজিস্ট্রি করতে যাবেন, তখন খাজনা আপ-টু-ডেট আছে কিনা সেটি বেশ গুরুত্বপূর্ণ একটি বিষয় হবে, যদি না থাকে তাহলে হালনাগাদ করে নিতে হবে। আপনি যে সময়টাতে কিনছেন ওই সাল পর্যন্ত আপনাকে খাজনা দিয়ে জমির খাজনার আপ-টু-ডেট সার্টিফিকেট আদায় করে নিতে হবে। মূল কথা হলো ভেটিং যখন করবেন, তখন খাজনা আপ-টু-ডেট আছে কিনা তা চেক করে নেবেন।
৮. অনুমোদিত নকশা যাচাই করতে হবে:
এরপরে আমরা দেখার চেষ্টা করবো যে, জমিটিতে কোনো ভবন নির্মাণ হয়েছে কিনা। যদি ওই ল্যান্ডের উপরে বা ওই প্লটের উপরে কোনো প্রপার্টি থাকে, তাহলে সেটির একটি অ্যাপ্রুভড প্ল্যান লাগবে। এবং সেই অনুযায়ী বিল্ডিংটা নির্মিত হয়েছে কিনা তা দেখতে হবে। কারণ এক্ষেত্রে যদি কোনো ভায়োলেশন হয়, সেটার দায়-দায়িত্ব আপনি নিতে পারেন না। কারণ যেকোনো সময়ে অথোরিটির নোটিশ আসতে পারে অথবা আপনার ওই প্লটের পাশের কোনো ব্যক্তি কমপ্লেইন করতে পারেন, তার ফলে আপনার বিল্ডিংটা ভেঙ্গে ফেলতে হবে এইরকম পরিস্থিতিরও উদ্ভব হতে পারে। এজন্য আমরা সবসময় পরামর্শ দেবো ভেটিংয়ের সময় ল্যান্ডের কাগজপত্র ঠিক যেভাবে দেখছেন, সেই অনুযায়ী আপনি ওই প্রপার্টির ওই বিল্ডিংয়ের অ্যাপ্রুভড প্ল্যানটি দেখবেন এবং কত স্কয়ার ফিট কত তালার প্ল্যান পাশ হয়েছে সেটিও খুব গুরুত্ব সহকারে দেখবেন।
৯. সরেজমিনে প্রপার্টি ভিজিট করতে হবে:
সরেজমিনে প্রপার্টি ভিজিট করার জন্য ফিজিক্যালি যখন আপনি যাবেন, তখন অনেকগুলো বিষয় নজরে রাখবেন। সবেচেয়ে যেটি গুরুত্বপূর্ণ সেটি হচ্ছে জমির দখল কার কাছে আছে। ধরুন মি. এক্স এর কাছ থেকে আপনি প্রপার্টিটা কিনছেন, কিন্তু উনি কোনো এক সময়ে একজনের কাছ থেকে টাকা নিয়েছিলেন কিন্তু জমি লিখে দেননি। এই বিষয়টি আপনি জানতেন না। আপনি গিয়ে দেখলেন যে ওয়াই নামের একজন ব্যক্তি ওখানে বসবাস করছেন। এবং ওখানে যাওয়ার কারণে আপনি বুঝতে পারলেন যে ওনার সাথে একটা লেনদেন হয়েছিল যেটি পরিপূর্ণ হয়নি, উনিও আসলে টাকা পরিশোধ করতে পারেননি, একারণে ইনি দখল করে আছেন। অথবা প্রপার্টি নয়, দোকান আছে পাঁচটা। এই পাঁচটা দোকানের কাছে উনি দশলাখ টাকা করে নিয়েছেন। এক্ষেত্রে প্রপার্টিটা যখন আপনি বুঝে নেওয়ার একটা প্রশ্ন আসবে, তখন রেজিস্ট্রেশনের আগে ওখান থেকে ওই দোকানগুলো ভাঙতে হবে, ওই লোকগুলোকে উচ্ছেদ করতে হবে। কারণ যখন আপনি এই অবস্থায় রেজিস্ট্রি নেবেন, তাতে দেখা গেল যেই লেনদেনগুলো হয়েছে, ওই দোকানগুলো অ্যাডভান্স দিয়েছে, ওই দোকানগুলো দেখা যাবে হয়তো ৫ বছরের চুক্তিতে আছে, এই ধরণের ঝামেলা কাঁধে তুলে নেওয়ার আপনার কোনো প্রয়োজন নেই। সেই কারণে আপনার ফিজিক্যলি ওই স্পটে যাওয়া এবং ওটা কি ক্লিন আছে নাকি ওটার উপরে কোনো স্থাপনা আছে, সেই স্থাপনাগুলো কার কার সাথে সম্পৃক্ত, এই সকল দায়িত্ব যার কাছ থেকে আপনি নিচ্ছেন তিনিই বহন করবেন এবং আপনাকে প্রপার্টিটা পুরোপুরি বুঝিয়ে দেওয়ার দায়িত্ব তারই থাকবে। এই কারণে ফিজিক্যলি ভিজিট করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বলে আমরা মনে করি।
১০. নিজে অথবা বিশেষজ্ঞের সাহায্যে প্রপার্টি ভেটিং করুন:
এখন আমি আমার লাস্ট পয়েন্ট ১০ নাম্বার পয়েন্টে এসেছি। আমরা আশা করছি যেই ৯টি পয়েন্ট পরপর বলার চেষ্টা করলাম, এই ৯টি পয়েন্ট সম্পর্কে আপনি নিজে জানবেন, বোঝার চেষ্টা করবেন, এবং আপনি যে প্রপার্টি কিনছেন সেই প্রপার্টি নিজেই ভেটিং করবেন। যদি দেখেন আপনি এই ভেটিংটা করতে পারছেন না, তখন প্রফেশনাল কোনো একটি কোম্পানি যেমন আমাদের মতো অর্থাৎ এই প্রপার্টি চ্যানেল বিডি -এর মতো কোনো কোম্পানি আপনাদেরকে এই ভেটিংয়ে সহযোগিতা করতে পারবে। আমাদের মতো আরো অনেকেই এই সহযোগিতাটি করে থাকেন। তাদের সহযোগিতা নিয়ে আপনি আপনার প্রপার্টি কিনুন এবং একজন গর্বিত মালিক হোন।
প্রপার্টি ভেটিং কেন জরুরী?
মানুষের জীবনে যে পাঁচটি বিষয়কে আমরা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বলে থাকি সেগুলো হলো – খাদ্য, বস্ত্র, বাসস্থান, চিকিৎসা ও শিক্ষা। তার মধ্যে এই ‘বাসস্থান’ হলো আমার জানামতে বা আমার বোধের দৃষ্টিতে মানুষের সবচেয়ে আকর্ষণের জায়গা। এবং এটি হলো মানুষের ইনভেস্ট করার জায়গা। অন্যগুলো জীবনের সাথে সবসময় চলতে থাকে। কিন্তু আপনি যখন প্রফেশনাল জীবনে পদার্পণ করেন, সেটি হোক চাকুরী অথবা ব্যবসা, অথবা যখন আপনার লাইফ পার্টনার হিসেবে আপনার জীবনে আরেকজন যুক্ত হন তখন যে পরিকল্পনাগুলো করা হয়, দুজনে মিলে যে স্বপ্নগুলো আমরা দেখি অথবা পরিবারের বাবা-মা, ভাই-বোন মিলে একটি পারিবারিক আবহের মধ্যে যে স্বপ্নটা আমরা রোজ বুনতে থাকি, সেটি হলো একটি বাসস্থানের। এটি হলো আমাদের অহংকারের জায়গা এবং মানুষ যে স্বপ্নগুলো দেখে তার মধ্যে অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ একটা স্বপ্ন হলো বাসস্থানকে নিজের মতো করে ভাবা। এই যে আপনি বাবস্থানের জন্য ভাবছেন, টাকা জমাচ্ছেন, ধীরে ধীরে একটা ফ্ল্যাট কিনবেন বা জমি কিনবেন, এই জমিটা যদি কোনো কারণে অন্য কারো কাছে ভুল তথ্যের কারণে চলে যায়, যদি টাকাগুলো নষ্ট হয়, এই কারণে আমরা এই ব্যাপারটিকে অত্যন্ত গুরুত্ব সহকারে ভেবেছি এবং বার বার বলার চেষ্টা করেছি যে যতোটা গুরুত্ব দিয়ে আপনি টাকা জমিয়েছেন ঠিক ততোটা গুরুত্ব দিয়েই আপনাকে জমির কাগজপত্র অথবা ফ্ল্যাটের কাগজপত্র সম্পর্কে জানতে হবে এবং সচেতন হতে হবে। কারণ এই ডকুমেন্ট আপনাকে সরকারের খাতায় আপনার মালিকানার পরিচয় তৈরি করে দিচ্ছে। আমরা যে অনেকগুলো বিষয় নিয়ে কথা বললাম, তার মধ্যে নামজারি-তেও একটি ডকুমেন্ট দিচ্ছে। আপনি দলিল করছেন, সেখানেও একটি কাগজের মাধ্যমে অনেকগুলো ইনফরমেশন দিয়ে একটি দলিল তৈরি হচ্ছে। যতো রকমভাবেই আপনি বলেন না কেন কাগজপত্রে যদি ভুল হয়, তাহলে বিল্ডিংটা কোনোভাবেই আপনার হবে না। এই অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়টিকে নজরে রেখে আমরা একমাত্র ভেটিংয়ের মাধ্যমেই এটির পূর্ণাঙ্গ মালিক হতে পারবো। এই বিষয়টিকে আমরা যেই ১০টি টপিক দিয়ে বোঝানোর চেষ্টা করলাম, এগুলো অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ এবং আপনাকে এগুলো শিখতেই হবে। ইনভেস্ট করতে গেলে আপনাকে জানতে হবে কতগুলো কাগজপত্র আপনার নামে ট্রান্সফার হবে এবং কীভাবে হবে। যদি আপনি এই ব্যাপারগুলো না বোঝেন, তাহলে বিকল্প ব্যবস্থা হলো প্রপার্টি চ্যানেল বিডি -এর মতো আরো কিছু সহায়ক প্রতিষ্ঠান আছে, যারা বন্ধুর মতো আপনাকে সহযোগিতা করবে। তাদের পাশে রেখে হলেও আপনাকে সঠিক কাগজপত্র সহ প্রপার্টি কিনতে হবে।

Razwanul Islam, Property expert